Como investir em Imobiliário – Método X

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Se bem se lembram, X começou a poupar desde cedo (recordando De onde veio X) mas esta poupança só começou a ganhar forma e direção a partir de um momento muito especifico: a compra do seu primeiro imóvel.
Tratava-se de um investimento avultado, numa única aplicação, para X um novo tipo de investimento, muita burocracia e logística pelo meio. Tudo isto acentuado pelos mais de 2000km que separam a sua residência da área onde pretendia investir. Era um passo muito grande, que X não poderia falhar.

Solução? Literatura: tentando absorver a maior quantidade de informação possível de maneira a diminuir o risco para um valor tão pequeno quanto possível. X leu livros, blogs, forums e afins. X encontrou de tudo pelo caminho: desde informação pouco relevante a demasiado específica, mas obviamente que X aprendeu imenso.
Longe de se considerar um Guru na matéria (muito longe disso!), X gostaria de partilhar convosco todo o processo desde a busca e seleção do imóvel até à sua colocação no mercado de arrendamento. Obviamente, com todas as continhas que devem ser feitas pelo meio.
Antes de avançar, gostaria de acrescentar que todo o feedback será muito, leia-se muitíssimo, bem vindo. Como sempre afirmei, estou aqui para ensinar, mas também para aprender.
Sem perder mais tempo:

Investimento Imobiliário

Um dos melhores veículos para atingir a independência financeira

Antes de mais, gostaria de ressalvar que vamos abordar um tipo de investimento que requer pouco tempo da parte do investidor:

Adquirir um imóvel pronto a habitar e coloca-lo no mercado de arrendamento para habitação (longa duração).
De notar que se conseguem-se retornos bem maiores tanto em alugueres ao quarto (a estudantes e/ou profissionais), bem como a alugueres para ferias. Apesar disso, ambos os casos irão despender bastante mais tempo da parte do investidor (ou dinheiro, delegando a logística a um gestor ou a uma agência imobiliária), bem como irão depender bastante da área geográfica onde o imóvel se encontra.
O arrendamento para habitação tem tanto de simples como de fantástico, porque:

Toda a gente precisa de uma casa para viver

Cerca de 75% dos portugueses viverem em casa própria, sobrando 25% da população com necessidade de aceder ao mercado no arrendamento. Estamos a falar de mais de 2,5 milhões de pessoas. X arrisca mesmo:


Ser possível investir, e lucrar, em qualquer distrito, concelho, ou ate quem sabe qualquer freguesia de Portugal

Um dos grandes truques passa por comprar bem. Vamos descobrir como!

1 – Financiamento

Antes de mais devemos definir um montante a investir e conversar com a banca para averiguar, face as condições económicas do investidor (depósitos, património, ordenado, fiadores), qual o montante que a banca estará disponível para emprestar. Desta forma, através do preço, conseguiremos balizar os imóveis em que será possível investir. X aconselha a  visita a vários bancos, realizando bastantes simulações, porque 0.5% de diferença nos spreads poderá facilmente valer vários milhares de euros ao fim de 30 anos. De notar que as despesa iniciais, como IMT, casa pronta e afins, devem ser tidas em conta, e o investidor deverá ter a liquidez necessária para fazer face a estes custos (mínimo 2000€, aumentando conforme o valor de compra).

2 – Busca

Definido o plafond, o passo seguinte irá passar pela busca, não de uma casa de sonho, mas sim, de um imóvel rentável que gere o maior rendimento passivo possível.
Para manter o processo o mais simples e célere possível, X recomenda que se dê prioridade a imóveis prontos a habitar, tanto para acelerar o processo de o colocar no mercado de arrendamento, bem como para evitar derrapagens orçamentais em eventuais obras de restauro
Deve-se sempre ter em conta que um imóvel vazio, nem que seja por um dia, será sempre um fonte de prejuízo. Visto que este não irá gerar qualquer rendimento, enquanto que as despesas fixas, como IMI, despesas bancarias e afins, terem que ser pagas de qualquer forma. Desta forma será sempre imperioso que o imóvel esteja ocupado e a gerar rendimento sempre que possível.
A busca deve ser feita, primeiramente online em sites como www.imovirtual.com, www.remax.pt, www.era.pt, ou de qualquer outra agência imobiliária que atue na área geográfica definida, quer seja exclusivamente numa aldeia especifica perdida no interior do pais ou em qualquer ponto do pais. X prefere atuar mais perto da sua zona de conforto, onde tem mais conhecimento do mercado e da realidade local (vantagens consideráveis), mas essencialmente por questões logísticas. Tendo em conta que virtualmente tudo é delegável, e se os números, leia-se lucros, forem maiores na modesta aldeia do Piodão, perdida no concelho de Coimbra, do que na Avenida da Liberdade, no coração de Lisboa, um investidor devera apostar na aldeia esquecida ao em vez de no centro da nossa cosmopolita capital.

3 – Seleção

Após uma pré-seleção de imóveis com valores dentro do orçamento e na área geográfica definidos, o Investidor deverá focar-se na matemática para encurtar a lista.

Deverá calcular-se o retorno do investimento. Calculado usando a seguinte fórmula:


Retorno Investimento =          Lucro Anual          x 100                                                            Investimento Inicial

O resultado do Retorno do Investimento será dado em percentagem.
O lucro anual é calculado usando a seguinte formula:

Lucro Anual = Total  Rendimentos – Total Despesas

 Os rendimentos a considerar serão, obviamente as rendas, mas também as amortizações (excluindo juros) que serão feitas todos os meses aquando do pagamento da prestação do empréstimo bancário.
As despesas a considerar deverão ser pelo menos:
  1. Banco: Prestação mensal (Amortização+Juros) e seguros da hipoteca (Seguro de Vida e Multi-Riscos)
  2. Condomínio do imóvel
  3. Impostos: IMI e IRS
  4. Reparações
  5. Agências imobiliárias e Registo do Contrato das finanças
Para os mais conservadores, também podem ser consideradas uma, ou várias das seguintes rubricas:
  1. Fundo de Emergência – para fazer face a eventuais reparações que sejam necessárias no imóvel. A literatura sugere que este valor se encontre entre 0% e 10% das rendas recebidas.
  2. Outras Despesas Bancárias – desde despesas de manutenção de conta, despesas de processamento podem também ser incluídas.
  3. VOIDS – período médio por ano em que se espera que o imóvel se encontre vazio. A literatura avança que se deve adicionar às despesas, ou reduzir aos rendimentos, um mês de renda por ano.
  4. Outros – desde despesas com telefonemas ate ao gasto em solas de sapatos que sejam gastas a visitar propriedades. Por agora, no fundo, o importante não será o quão conservadores forem os cáculos, mas sim usar a mesma formula para comparar diferentes propriedades.

O Investimento Inicial será calculado através da seguinte fórmula:


Investimento inicial = Depósito + Despesas de Processo

 O Depósito será o valor, vulgo entrada, que será investido. As Despesas de Processo, serão diversas, tais como:
  1. Casa Pronta
  2. Imposto de Selo sobre Aquisição
  3. Imposto de Selo sobre Hipoteca
  4. IMT
  5. Despesas de processo
  6. Emissão de Cheque Bancário
  7. Escritura
As agências imobiliárias com que o investidor estiver a lidar facilmente lhe poderão fornecer dados como valores de IMI, condomínio e renda recomendada para cada imóvel considerado. O valor das rendas para um certo imóvel pode também ser adquirido, comparando imóveis semelhantes que se encontrem no mercado de arrendamento na mesma área geográfica. Esta pesquisa pode ser feita online, em sites de diferentes agências imobiliárias. X considera ser muito importante comparar o valor das rendas recomendadas pela agência com as rendas dos imóveis semelhantes já no mercado, de modo a obter o valor mais próximo da realidade.
Os valores das despesas bancárias, seguros e amortizações pode ser adquirido através das simulações de crédito que o banco fornecer.
As despesas de IRS podem ser calculadas através da folha de calculo disponibilizada a baixo.
Podem fazer o download da folha de cláculo Lucro e ROI – Imoveis para fazer todos estes cálculos de uma forma simples, incluindo despesas de IRS. Preencha apenas as células a amarelo, tudo o resto será calculado automaticamente.

4 – Visitas, Ofertas, Negociações e… Negócio Fechado!

Após estar definida uma lista reduzida de imóveis com características semelhantes, deveremos passar a fase das visitas aos imóveis selecionados após filtros anteriores, seguindo se a fase das ofertas e negociações. O que com sorte levará o investidor a compra de (mais) uma propriedade!

PS – Nota aos leitores

O grande intuito desde post era focar os cálculos necessários para a seleção de um imóvel rentável, mas acabou por, em simultâneo, se alongar bastante e (pelo menos para X) estar bastante incompleto. Contraditório. Como se costuma dizer, palavra puxa palavra, e especialmente nesta área há tanto para mencionar que, facilmente, dava para um livro.

Gostava de acabar o post (e quem sabe o livro), mas a vida pessoal e profissional tem imensas condicionantes e prioridades que se sobrepõem a projetos como este Blog.

Espero que tenham gostado do post de hoje, mas gostaria de apresentar as desculpas da parte de X pelo sentimento de post incompleto que possa ter ficado.

Teremos todo o gosto em receber feedback e responder a qualquer questão que queiram fazer, incluindo dúvidas que fiquem na utilização do excel.

A cima de tudo, esperamos que este primeiro post com informação real que vai além das nossas vivencias ajude na caminhada de cada qual até à independência financeira.

E que o caminho façamos juntos!

X

Publicado por

Senhor X

Mais uma pessoa aleatória a tentar vingar na vida, ambicionando a independência financeira o quanto antes!

Um pensamento em “Como investir em Imobiliário – Método X”

  1. Artigo muito interessante. Recentemente herdei uma propriedade e acho que o mercade de arrendamente e uma opcao muito interessante. Obrigado pelas dicas

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